Verkehrswert
Der Verkehrswert von Grundstücken und die Verfahrensweisen, die zu seiner Ermittlung führen, sind durch den Gesetzgeber durch Gesetzgebung und in Vorschriften definiert:
Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vorstehende rechtliche Definition besagt jedoch nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Preis einer Immobilie handelt der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielbar ist. In der Umgangssprache wird dieser Wert auch als "Marktwert" oder "gemeiner Wert" bezeichnet.
Die rechtliche Definition des Verkehrswertes ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben.
Er dient zum Beispiel für
- Gerichtsurteile
- Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
- Vermögensauseinandersetzungen (z. B. Erbfall, Scheidung)
- Kauf- bzw. Verkaufsverhandlungen
- steuerliche Bedarfsbewertung
- Enteignungen, Entschädigungen
- usw.
Trotz detaillierter Verfahrensvorschriften ist der Verkehrswert letztlich keine mathematisch exakt ermittelbare
Größe.
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§§13, 14
WertV), das Ertragswertverfahren ( §§ 15 bis 20 WertV), das Sachwertverfahren (§§21 bis 25
WertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3
WertV) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu
bemessen (§ 7 WertV).
Zur korrekten Anwendung der normierten Verfahren zur Wertermittlung bedarf es neben der Kenntnis der Verfahrensvorschriften auch
- der sorgfältigen Recherche der Basisdaten,
- der Auseinandersetzung mit Kommentaren und Fachliteratur,
- der richtigen Verfahrenswahl,
- der ständigen Fort- und Weiterbildung,
- guter, langjähriger Marktkenntnisse vor Ort
Neben dem Verkehrswert gibt es noch einige Werte für Immobilien, oder mit ihnen verbundene Rechte und Belastungen welche mehr oder weniger stark vom Verkehrswert abweichen. Hier nur einige Beispiele:
- Versicherungswert
- Handelsbilanzwert
- Steuerbilanzwert
- Beleihungswert
- Ausgangswert
- Buchwert
- Teilwert
- Barwert
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