Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren (§§ 15-20) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.
Das Ertragswertverfahren basiert auf nachhaltig erzielbaren Reinerträgen aus einem Grundstück.
Diese werden unter Abzug der Bodenwertverzinsung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und mit dem Bodenwert addiert.
- Dies klinkt relativ einfach, enthält aber einige Probleme:
- Wie hoch sind die nachhaltig erzielbaren Reinerträge?
- Wie hoch ist der Liegenschaftszinssatz?
- Wie hoch ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes?
Die Ermittlung dieser Größen erfordert oft wesentlich mehr Arbeit und Recherche als dem Gutachten und der darin enthaltenen Begründung dieser Zahlen später anzusehen ist.
Spezialisiert haben wir uns auf Ertragswertgutachten im Hotel- und Gastronomiebereich.
Die Problematik ist, dass der Immobilienwert z.B. eines Hotels oft wesentlich höher ist wie der Ertragswert, zu dem in der Regel verkauft wird. Die Diskrepanzen sind enorm.
Aus diesem Grunde berücksichtigen wir bei Ertragswertberechnungen - abgestimmt auf die internationalen
Gepflogenheiten des Bankwesens- auch den Immobilienwert mit einem Faktor X, bei Kaufimmobilien.
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