Wertgutachten
Aufgrund der Wertermittlungsverordnung
(WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken
das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren,
das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren
heranzuziehen.
Das Vergleichswertverfahren
(§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht,
die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden,
bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen,
Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.
Wer und Warum?
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Anlässe für Bewertungsgutachten
Es existiert eine ganze Reihe von Anlässen, für die
Wertermittlungsgutachten gebraucht werden.
Im Zwangsversteigerungs- oder Scheidungsverfahren ziehen
Gerichte oftmals Sachverständige als Gerichtsgutachter
heran. Als Eigentümer benötigt man ein Gutachten am ehesten
im Verkaufs-, Beleihungs- und Erwerbsfall. Im Verkaufsfall
nützt es vor allem, um einen marktgerechten Wert zu kennen
und damit einen Richtwert für die Verhandlungen zu haben.
Im Erwerbsfall liegt sein Nutzen
hauptsächlich darin, versteckte Mängel und Schäden zu
entdecken. Aber natürlich auch, um einen Richtwert für
Preisverhandlungen zu kennen.
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Auftraggeber
für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken können
also sein:
- Privatpersonen
- Unternehmen
- Banken
- Versicherungen
- Gerichte
- Öffentliche Hand, Verwaltungen, Institutionen
usw.
Wertermittlungen können aus den unterschiedlichsten
Gründen angefertigt werden.
Das können z. B. sein:
- Ermittlung des Wertes bei Kauf , Verkauf,
Grundstückstausch.
- Vermögensauseinandersetzungen ( Bei
Erbfall, Scheidung etc.)
- Bewertung des Betriebsvermögens, Renditeprognosen
bei Investoren
- Feststellung des Beleihungswertes
(nach HBG)
- Ermittlung von Wiederherstellungskosten
- Zwangsversteigerung
- Ermittlung der Anfangs- und Endwerte
in Sanierungsgebieten
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens
als Privatgutachten ist im Normalfall innerhalb von 10-15 Arbeitstagen
nach Abschluss eines Sachverständigenvertrages möglich. Der
Zeitaufwand für Gerichtsgutachten - diese geben wir in der Regel
an einen vereidigten Sachverständigen/Gutachter weiter - ist
erfahrungsgemäß etwas länger, da erforderliche Informationen
und Auskünfte schriftlich eingeholt werden müssen.
Vorteilhaft ist es wenn bei der Besichtigung
des Wertermittlungsobjektes der Eigentümer oder Verwalter anwesend
sind. Viele Fragen lassen sich so einfach schneller klären.
Der Sachverständigenvertrag erhält
eine Vollmacht die den Sachverständigen zur Einsicht bzw. zur
Entgegennahme grundstücksbezogener Unterlagen an öffentlichen
Stellen berechtigt (z. B. Grundbuchauszug, Grundakte, Baulastenverzeichnis
usw.). Sie brauchen sich um diesen Teil nicht zu kümmern, es
vereinfacht und beschleunigt die Gutachtenerstellung natürlich
wenn alle Unterlagen beim Ortstermin zur Verfügung stehen.
Im folgenden habe ich den Ablauf der
Erstellung eines Privatgutachtens skizziert. Bei besonderen
Wertermittlungsobjekten (z. B. Erbbaurecht, Teileigentum, grundstücksbezogene
Rechte) sind hier Abweichungen möglich. Bei den farbig gekennzeichneten
Punkten ist die Mitarbeit bzw. Auskünfte durch den Auftraggeber
erforderlich.
1. Vorgespräch
- Klären aller Fragen und Wünsche des
Auftraggebers
2. Sachverständigenvertrag
Festlegung des Wertermittlungsobjektes
Festlegung der Bewertungsart ( z.B.
Kaufpreisfindung etc.)
Festlegung des Wertermittlungsstichtages
(Tag für den der Verkehrswert ermittelt werden soll)
Festlegen der Anzahl der Gutachtenausfertigungen
Honorarvereinbarungen
Bereits vorhandene und noch zu beschaffende
Unterlagen
Termin für Ortsbesichtigung vereinbaren
Vollmacht für die Einsicht grundstücksbezogener
Informationen in öffentlichen Stellen
3. Ortsbesichtigung
Objektbesichtigung
Photos vom Objekt Fotografieren
Vollaufmaß bzw. Kontrollmessungen falls
Bauunterlagen vorhanden
4. Informationsbeschaffung (sorgfältige
Recherche)
Eine aussagefähige Wertermittlung
setzt eine umfassende Recherche der wertbeeinflussenden Ausgangsdaten
voraus. Nicht alle wertrelevanten Informationen kann der Sachverständige
eigenständig ermitteln. Er ist vielmehr auf die Unterstützung
des Auftraggebers angewiesen. Die benötigten Auskünfte und Unterlagen
des Auftraggebers können z.B. sein:
- Grundbuchauszüge
- Flurkarte / Lageplan
- Teilungserklärung
- Auskunft zu Baulasten
- Auskunft zu Altlasten
- Erbbaurechtsverträge
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- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Bauschein
- Berechnung
- Bruttorauminhalt
- Schlussabnahmeschein
- Vollmacht zur Akteneinsicht
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- Mietverträge
- Mietflächenaufstellung
- Anliegerkostenbescheide
- Auskunft zu Leibrenten / Nießbrauch
- Vorgutachten
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Die Informationen müssen ausgewertet
und überprüft werden. Das ist verbunden mit Anfragen und Besuchen
bei Behörden, Aktenstudium in Grundbuchakten, Ortsterminen usw.
Zusätzlich können für eine sorgfältige
Recherche benötigt werden:
besondere Vereinbarungen wie z. B.
Mietoptionen
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Bodenrichtwerte
Vergleichskaufpreise
ortsübliche Miete
aktuelle Mietspiegel
Vergleichsmieten
Auszug aus der Liegenschaftskarte
Bauplanungs- und öffentliches Recht
Besondere Umstände wie z. B. geplante
Umnutzung, bestehende Ansprüche usw.
5. Erstellung des Gutachtens
Auswertung aller zur Verfügung stehenden
Informationen
Beschreibung des Wertermittlungsobjektes
Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Berechnungen
Verkehrswertbestimmung
Erstellung der Anlagen (Fotos, Karten,
Informationen)
Gutachtenreinschrift
Gutachtenkontrolle
Erstellung von Gutachtenkopien in
vereinbarter Anzahl
Erstellung der Honorarrechnung
Gutachtenversendung
6. Nacharbeiten
Aufarbeitung der Gutachtendaten für
statistische Ermittlungen
Archivierung aller Unterlagen einschließlich
eines Beleggutachtens
Bei Bedarf Gutachtenerläuterung
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